充分利用BRRR

随着加拿大大多数主要市场的房地产价格上涨,投资者继续寻找提高投资回报率的方法。这样做的方法之一是通过增加物业产生的租金收入来提高租金与价格之比(RPP)。  

尽管有多种方法可以做到这一点,但近年来购买/翻新/再融资/租赁(BRRR)策略变得尤为流行,因为它使投资者能够实现这一目标。  

尽管许多投资者了解BRRR的好处并知道如何将其用作策略,但从融资的角度来看,进入和退出交易所涉及的内容常常缺乏了解。 

让’确定与BRRR相关的一些常见融资陷阱,并弄清楚如何避免它们。  

陷阱1:采用固定费率
许多投资者选择固定利率抵押贷款,相对于可变利率,抵押贷款目前非常有吸引力。当您对BRRR采取固定利率时,问题在于您假设一旦完成reno工作,便可以回到同一家贷方并为您的贷款充值或添加有担保的信贷额度。    

根据您(和财产)的资格以及所锁定的贷方的准则,在完成工作之后,您可能会或可能无法回去进行再融资。例如,某些贷方要求您从购买资产之日起至少有六个月的时间才能考虑以新增加的价值进行再融资。有些人要等一年。  

在某些情况下,您的财务状况或放款人’装修时,指南可能会更改。如果您采用固定费率,则可能不得不支付大笔罚款才能将文件移至可以完成该文件的另一贷方,或者等待–并附带了您没有计划的机会成本或其他持有成本。  

我们始终建议您将可变利率或开放利率纳入BRRR。 

陷阱2:围绕利率和预付款做出错误的假设
经常有两个误解注定了BRRR交易:所有投资者都将有资格获得20%的首付融资,而您的交易利率将达到两点左右。 

特别是对于BRRR,物业的状况在确定您可以在收购时获得的融资类型方面起着至关重要的作用。作为投资者,您可能已经获得一定贷款额度和条款的预先批准,但是在贷方看到他们将用来抵押其资产的资产之前,您可以’密封批准条款。 

购买陈旧但可居住且需要进行一些更新的物业是一回事,甚至可能是第二套房。但是,购买需要破损或出现水损坏,旋钮和管子接线或基础问题等问题的房产则完全不同。 

您可能需要25%或更多的首付资金,并且最终可能会选择另类甚至私人贷方(以更高的资本成本)而不是与银行合作。  

进行交易之前,请务必与抵押贷款经纪人咨询有关房屋状况的信息。理想情况下,请评估师来访以避免任何意外。在贷方看到财产并阅读评估报告之前,您可以’密封融资条款。除非您准备进行私人抵押贷款,否则请不要坚定。 

陷阱3:过早预计最大净值 
正确执行BRRR的权力是财产在工作完成后经常会受到的强制性升值。  

如陷阱1所述,即使价值升值且您有资格,某些贷方也不允许您这么快就提取股权。因此,重要的是预先做功课,并让经纪人通过预先确认几件事情来验证退出策略的融资假设,其​​中包括:  

  • 考虑到以下因素,您将能够完成多少资金:雷诺后价值,租金上涨,房产’位置,您的借贷比率,单位的合法性以及您最初将为交易提供资金的贷方指南  
  • 如果您正在使用私人融资来收购房地产,那么应该使用多少杠杆?完成工作后,您将能够获得足够的价值提升并有资格偿还私人贷款吗? 

陷阱4: 认为可以将装修改造成贷款 
我们遇到的一个非常普遍的问题是,贷方是否可以将装修翻新到抵押贷款中。尽管对于私人贷款融资安排(如建筑融资贷款)可以做到这一点,但对于机构贷方而言,这种安排是不可能的。  

与银行获得翻新资金最接近的是购买加改良产品,贷款人在其中预先批准您的抵押贷款和改良贷款。但是即使使用该产品,您也不会获得翻新资产的前期资金。贷方希望您使用自己的资源对其进行翻新,只有完成工作后,他们才会向您释放80%的翻新资金,这些翻新资金是您预先批准的。他们通常会给您三个月的时间来完成工作。 

从技术上讲,银行为装修提供资金。但实际上,一旦工作完成,他们就在推进资本。 

对于投资者来说,购买加改进产品最适合不需要大修的物业,并且其价值提升预计不会显着超过翻新投资的金额。 

对于需要翻新的资金来源,我们通常建议使用有抵押/无抵押信贷额度作为第一线支持,只要我们能够在再融资时偿还大部分或全部未偿余额。  

达莉亚·巴索姆(Dalia Barsoum)(MBA Finance)是屡获殊荣的抵押贷款经纪人,房地产投资者和财务顾问,拥有20多年的经验’在银行部门的经验。达莉亚(Dalia)是CREW的获胜者’2017年年度按揭经纪人奖 并定期就投资和融资主题发表演讲和发表意见。她是《加拿大房地产投资者融资》一书的畅销书:获得您想要的所有资金的7个秘诀”。要与Dalia联系以获得免费咨询,请通过以下电子邮件与她联系 [电子邮件 protected]. To learn more about 街头抵押, visit  www.streetwisemortgages.com  

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