负现金流量何时可以通过?

保罗·赫希特(Paul Hecht)2012年7月30日

我最近参加了一次房地产会议,在该会议上我是加拿大许多最杰出的投资专家的特邀嘉宾。

一位听众提出了一个问题,随后小组进行了激烈的辩论。问题是:“买现金流量为负值的资产是否可以?”

表面上一个相对简单的问题不过是面板上的辩论,无非是我想与您分享的一个问题。许多专家很快回答“从不”,但其他专家回答“是”,包括我自己。

为了澄清起见,我们指的是每月现金流量,即收入减去支出等于现金流量。收入来自租金,洗衣,停车场和其他您可以收取的费用。费用包括抵押/债务支付,财产税,保险,维修和保养,财产管理,空缺津贴,水电费和其他杂项持续费用。如果收入等于所有支出,则该财产被称为收支平衡。如果收入多于支出,则该物业被称为现金流量为正数;如果支出超过收入,则该物业被视为现金流量为负数。

目前,加拿大许多地区的现金流量为负,仅是因为该地区的租金确实支撑了当前价格。这在价格上涨快于租金的市场中和/或租金存货充足的市场中为租户提供了很多选择。如果您的现金流量为负,那么作为房东,您每月将用您的个人收入来支付一些费用。这将产生四个结果:

1.    这会使您的整个投资组合处于风险之中。如果您失去工作或当期收入,您将无法再维持负现金流,这通常会导致立即出售您的投资物业(尤其是如果您的储备金很少或没有储备金时)。市场低迷时通常会发生这种情况。当就业市场放缓时,房地产市场也会放缓,这使得销售变得更加困难。这在历史上已经发生过很多次,历史往往会重演。许多人由于现金流不足而失去了工作和所有投资。如果投资支持自己而不是收入支持,那么您可能会失业并且仍然保留投资。积极的现金流可以帮助您度过低迷时期。

2.    如果您的任何费用(例如维修和保养)突然增加,那么您的负现金流量会增加,这将进一步给您的工作和/或个人收入带来压力。您没有摆动空间。无法修复您的财产会导致进一步恶化,从而降低资产价值。由于现金流为负,即使您有工作,这也可能是一个沉重的负担。

3.    它限制了您增长投资组合的能力。当投资者寻求购买更多房地产时,贷方将查看与支出相比,当前房地产产生了多少收入。如果该物业的现金流量为负,则贷方可能会拒绝贷款或给您较少的钱,因为他们现在必须将您的工作收入用作合格的一部分。另一方面,如果收入超过支出,则贷方更有可能继续给您钱以继续购买更多收入的房地产。

4.    当抵押贷款到期并到期要续期时,如果负现金流量过高,则现有贷方可能不会续期。或者,只要您将抵押贷款余额减少到支持现有收入的水平,它们便可以续期。如果是这种情况,您将需要一次性支付现金以减少抵押贷款余额。

小组专家的主要策略是购买现有的租赁物业并长期持有,因此坚决回答“从不”,这是有充分理由的。另一方面,在某些情况下可以购买负现金流量物业。

在将房地产重新开发为更高更好的用途或标准时,目标是改变当前的现金流量。翻新至更高的标准和/或添加便利设施可让您收取更高的租金。通过更换旧的低效系统,例如供暖,制冷,窗户,保温,屋顶等,您还可以减少日常开支。

例如,一个现有物业的收支平衡为每月$ 1,000,但目前租金仅为$ 900,这将显示负现金流,不适合仅考虑当前现金流的投资者。但是,对于寻求改变现有现金流量的投资者而言,它可能是理想的选择。

就是这样。如果以今天的价格计算,3万美元的装修费用将额外花费每月150美元。在这种情况下,您将需要1,150美元才能收支平衡。但是,如果您可以在装修后以$ 1,450 / mo的价格租用该单元,那么您的现金流将为$ 300.00 / mo。此外,还应减少您的日常维护成本,以提供更多正现金流量。

负现金流量不重要的另一种情况是,投资者改变建筑物的用途时,例如将现有的租赁建筑物转换为独立的公寓房进行转售。投资者在看整体利润,而不在乎单位的租金。

如果投资者要出售房屋或转让合同,现金流量也不是主要目标,因为他们不打算长期持有该物业。在这种情况下,投资者必须非常谨慎,因为市场会转向,并且如果他们无法出售,投资者最终可能会持有该财产。如果要翻转,我强烈建议您翻转可以支撑自己的属性,以防万一。

归根结底,由于上述许多原因,大多数专家长期持有房地产时都支持正现金流的想法。但是,如果您的策略不依赖现有的每月现金流量,而您的计划是更改它或一起使用替代策略,那么是的,有时候可以购买负现金流量资产。

 

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