充分利用BRRR

随着加拿大大多数主要市场的房地产价格上涨,二十一点游戏继续寻找提高投资回报率的方法。这样做的方法之一是通过增加物业产生的租金收入来提高地租价格比。尽管有多种方法可以做到这一点,但近年来购买,更新,再融资,租房(BRRR)策略变得尤为流行,因为它使二十一点游戏能够实现这一目标。

虽然许多二十一点游戏了解BRRR的好处并知道如何将其部署为策略,但他们通常从融资的角度缺乏对进入和退出交易涉及的内容的了解。让’确定与BRRR相关的一些常见融资陷阱,并弄清楚如何避免它们。

陷阱1:采用固定费率
许多二十一点游戏选择固定利率抵押贷款,相对于浮动利率而言,抵押贷款目前非常有吸引力。在BRRR上采用固定费率的问题是’re assuming you’里诺工作完成后,您将可以回到同一家贷方并为您的贷款充值或添加担保的信用额度。 

根据您(和财产)的资格以及所锁定的贷款人的指导原则,您可能会或可能无法在返回后立即进行再融资。’重新完成工作。例如,某些贷方要求从您购买资产之日起至少有六个月的缓冲时间,’我将考虑以新增加的价值进行再融资。有些人要等一年。

在某些情况下,您的财务状况或放款人’的准则可能会在您改变时’重新装修完成。如果你’如果采用固定汇率,您将不得不经常支付大笔罚款才能将文件移至可以完成该文件的另一贷方,或者等待–并附带了机会成本或您曾承担的其他持有成本’计划。因此,我们始终建议您将可变利率或开放利率纳入BRRR。

陷阱2:错误地假设利率和预付款
经常有两个误解注定了BRRR交易:所有二十一点游戏都将有资格获得20%首付的融资,而您的交易率将达到2%左右。

特别是对于BRRR,物业的状况在确定您可以在收购时获得的融资类型方面起着至关重要的作用。作为二十一点游戏,您可能已经获得了一定贷款额度和条款的预先批准,但是在贷方看到他们将用来抵押资金的资产之前,您可以’t seal those terms.

It’购置一处房产是一回事’s已过时,但仍然适用,并且需要进行一些更新,甚至可能需要第二套套件。但它’购买需要破洞或出现水损坏,旋钮和管子接线或地基问题等问题的房产,则完全不同。您可能需要25%或更多的首付资金,并且最终可能会选择一家替代甚至私人贷方(资本成本更高),而不是与银行合作。

进行交易之前,请务必与抵押贷款经纪人咨询有关房屋状况的信息。理想情况下,请评估师来访以避免任何意外。在贷方看到财产并阅读评估报告之前,您可以’密封融资条款。除非你’重新准备私人抵押贷款,不要坚定。

陷阱3:过早预期最大净值
正确执行BRRR的权力是财产在工作完成后经常会受到的强制性升值。 

如上所述,即使价值升值并且您有资格,某些贷方也不允许您这么快就提取股权。因此,它’重要的是要做好功课,并让经纪人先为您确认几件事,以验证退出策略的融资假设,包括:

  • 考虑到雷诺市售后的价值,增加的租金,物业,您在竣工后能够提取多少资金’您的位置,您的借贷比率,单位的合法性以及您将最初为交易提供资金的贷方指南?
  • 如果您正在使用私人融资来收购房地产,那么应该使用多少杠杆?完成工作后,您将能够获得足够的价值提升并有资格偿还私人贷款吗?

陷阱4:可以考虑将翻新工程纳入贷款
我们遇到的一个非常普遍的问题是,贷方是否可以将装修成本计入抵押贷款。尽管对于私人贷款融资安排(如建筑融资贷款)可以做到这一点,但对于机构贷方而言,这种安排是不可能的。

与银行获得翻新资金最接近的是购买加改良产品,贷款人在其中预先批准您的抵押贷款和改良贷款。但是即使使用该产品,您也不会获得资本来翻新房屋。贷方希望您使用自己的资源对其进行翻新;只有完成工作,他们才会向您释放您已获批准的80%的翻新资金。他们通常会给您三个月的时间来完成工作。从技术上讲,银行是在为装修提供资金,但实际上,一旦工作完成,他们就在垫付资金。

对于二十一点游戏而言,购买加改进产品最适合不需要大修的物业,并且其价值提升预计不会显着超过翻新投资的金额。对于装修资金的来源,我们通常建议有担保/无担保信贷额度作为第一支持,只要二十一点游戏在再融资时可以偿还大部分或全部未偿余额。

 

达莉亚·巴索姆(Dalia Barsoum) 是一家屡获殊荣的抵押经纪人,房地产二十一点游戏和财务顾问,在银行业拥有20多年的经验。 Barsoum是CREW的赢家’荣获“ 2017年度按揭经纪人奖”,并定期就投资和融资主题发表演讲和撰稿。她还是《加拿大房地产二十一点游戏融资:获得想要的所有钱的七个秘诀》畅销书作家。如需免费咨询或了解更多信息,请给她发送电子邮件 [电子邮件 protected] 或访问streetwisemortgages.com。

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